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Français>>EconomieMise à jour 17.05.2011 14h55
Le secteur chinois de l'immobilier ne suivra pas une voie à l'américaine

Les prix de l'immobilier en Chine ont augmenté de 53% sur les quatre dernières années, éveillant des craintes qu'une bulle ne se soit créée dans le secteur de l'immobilier. Il y a peu de doutes qu'il y ait eu une composante spéculative croissante sur le marché immobilier de nombreuses villes chinoises, et/ou sur des segments de marché, ce qui en retour a fait monter les prix de l'immobilier au delà de leurs niveaux fondamentalement justifiés.

Cela nous conduit à poser trois questions importantes : premièrement, est-ce que la bulle va exploser ? Deuxièmement, si elle explose, quand ? Troisièmement, quel niveau de gravité pourraient en avoir les conséquences sur l'économie ?

Nous n'oserons pas nous avancer sur la deuxième question. Mais en revanche, nous nous laisserons aller à quelques réflexions sur la première et la troisième questions.

Les développements du marché de l'immobilier chinois sont conduits par une composante structurelle et cyclique. L'urbanisation en cours, les revenus en hausse, les politiques d'investissement limitées et des facteurs culturels favorisent le marché de l'immobilier.

Cependant, les hausses de prix dans certaines villes se sont de plus en plus détachées de ces élements de base. Les mesures de restriction gouvernementales visent ces développements, mais jusqu'à présent, elles n'ont eu qu'un impact limité.

Une correction des prix forte et soutenue est peu probable. D'abord, il y aura toujours une demande non satisfaite. Si les prix chutaient d'un niveau significatif trop rapidement (disons plus de 10% à l'échelon national), les primo-accédants potentiels qui étaient restés à l'écart pourraient entrer dans la danse, aidant ainsi à nouveau à « stabiliser » les prix.

Deuxièmement, l'intérêt des investisseurs étrangers pour le marché immobilier chinois montre à nouveau des signes de renforcement, ce qui est aussi facteur de stabilisation.

Troisièmement, les marchés financiers chinois sont toujours sous-développés et les personnes individuelles manquent particulièrement encore d'opportunités d'investissement attractives. Par conséquent, investir dans l'immobilier reste l'une des rares opportunités d'investissement qui s'offre à eux.

Quatrièmement, les économies des foyers sont toujours élevées, et le taux d'inflation ne devrait ralentir modérément qu'à partir de la seconde moitié de cette année. Cela renforce aussi les actifs dans l'immobilier résidentiel.

Cinquièmement, les perspectives de croissance des revenus restent positives, et cela permettra d'améliorer l'accessibilité.

Sixièmement, les politiques du Gouvernement destinées à juguler les hausses de prix sont relativement offensives, et l'accent mis sur les logements abordables et le développement de marchés de la location, en particulier, amortiront l'impact sur les promoteurs immobiliers et le secteur de la construction à moyen terme.

Quant à la troisième question – à savoir de quelle taille pourraient être les distortions économiques conséquentes- nous pouvons dire que l'impact sur l'économie nationale ainsi que sur les économies du monde sera considérablement plus réduit que l'éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis.

Pourquoi est-ce ainsi ? Il y a trois raisons simples à cela. Le financement du logement en Chine dépend beaucoup plus des capitaux propres que de la dette. Il n'y a pas à craindre de perturbations supplémentaires de la part des produits financiers. Et même si la consommation privée et l'investissement privé faisaient baisser la croissance du PIB chinois de 2 ou 3 points, cela ne pousserait pas pour autant l'économie chinoise vers la récession.

Le risque pour l'industrie du bâtiment, cependant, est d'une bien plus grande importance que pour le secteur financier aussi bien que pour l'économie mondiale. Aussi, un ensemble prudent de politiques, qui ralentiraient de la demande et renforcerait l'offre en logements abordables, est essentiel pour traiter les distorsions actuelles.

Le gouvernement central s'est vite rendu compte de la possibilité d'un marché d'immobilier surchauffé et a réagi rapidement. Puisque le marché de l'immobilier n'a montré aucun signe de ralentissement l'année dernière, le gouvernement a intensifié ses mesures de restriction et a mis en place un ensemble de politiques plus strictes qui sont devenues connues sous le nom de première, deuxième et troisième série de macro-contrôles.

Mais l'appplication des mesures du Gouvernement Central au niveau local pose de nombreux problèmes, parce que les gouvernements locaux et les responsables ont souvent des intérêts contradictoires - par exemple, ils ont bénéficié (et ils continuent de bénéficier) d'un marché du logement florissant.

Avec des craintes croissantes d'une possible bulle sur le marché chinois de l'immobilier, le gouvernement a renforcé la législation. Il a interdit aux personnes répondant à certains critères d'acheter des logements, visé le contrôle des prix et confisqué les terrains achetés par des promoteurs immobiliers mais qui les ont laissés sans développement pendant une longue durée. L'impôt foncier attendu depuis longtemps, cependant, n'a pas été encore imposé dans tout le pays. Seuls les gouvernements municipaux de Shanghai et de Chongqing ont mis en application à titre d'essai un impôt foncier depuis janvier cette année.

Bien que les deux premières séries des macro-contrôles aient eu des effets sur les marchés du logement à travers le pays seulement pendant un temps, les dernières mesures semblent avoir eu quelques effets sur la plupart d'entre eux.

Les gouvernements centraux et locaux ayant tous les deux décrété des politiques strictes destinées à ralentir le marché, nous nous attendons à ce que la croissance du prix des logements soit sensiblement freinée cette année - et pas seulement dans les cinq plus grandes villes du pays. Et bien que le risque d'une forte baisse du prix de logements ait augmenté, nous ne nous attendons pas pour autant à un accident grave.

Mais même ce petit ralentissement a eu un fort impact négatif sur le secteur de la construction et les industries connexes. Aussi un développement semblable à celui des Etats-Unis ou de l'Espagne n'est pas près de se produire en Chine, parce qu'il y a toujours une demande non satisfaite et une dynamique macro-économique mondiale qui sont encore fortes, et que le mode de financement est toujours comparativement conservateur.

Les auteurs, Steffen Dyck and Tobias Just, sont économistes à la Deutsche Bank Research à Francfort, en Allemagne.

Source: le Quotidien du Peuple en ligne

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