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Français>>OpinionMise à jour 06.11.2009 11h09
Un parc Disneyland à Shanghai : qui va payer pour la flambée des prix fonciers ?

" Le projet de Disney à Shanghai a eu l'approbation des ministères concernés du pays. ", vient d'annoncer le 4 courant le Bureau d'information du gouvernement de la Municipalité de Shanghai et le même jour, deux terrains à thème Disney ont vu leur prix monté en flèche et ils ont été vendus tous les deux à un prix colossal exorbitant et le taux des prix au-dessus du pair des terres commerciales s'est s'élevé de 427%. Le 'Disneyland' produit son effet sur le marché immobilier à Shanghai, mais derrière l'allégresse, l'exaltation et l'enthousiasme populaires, des risques commencent à poindre : tous d'abord, qui va payer pour ces prix fonciers tellement exagérés et monstrueux ?

Les données établies montrent qu'immédiatement après l'apparition, il y a des années, des rumeurs concernant ‘la possible installation de Disney à Shanghai' que déjà les prix des terrains de Chuansha, à Pudong, ont commencé à s'envoler et que dans le laps de temps de deux à trois ans, les prix de logements, de 2.000 à 3.000 yuans le mètre carré auparavant, se sont élevés de façon démesurée pour atteindre actuellement 13.000 yuans/m², soit une hausse de plus de 300%, ce qui dépassait de loin la hausse moyenne à ce moment-là qui était de 78% dans toute la ville de Shanghai. Les données publiées par la Société immobilière Zhongyuan montrent que les prix de tous les logements de seconde main ayant rapport ou touchant seulement le ‘thème Disney' ont augmenté de plus de 30% dans leur ensemble durant la période allant de mars à octobre derniers. Les prix des logements connaît une flambée sur le marché immobilier shanghaien grâce au thème Disney et les terrains susceptible de la construction de logements ou de centre commerciaux ont vu leurs prix de plancher s'envoler et dépasser le seuil de 14.000 yuans le mètre carré et il est apparu le phénomène bizarre où « la farine coûte plus cher que le pain ». Devant cette situation étrange et insolite, nous ne pouvons pas nous empêcher de demander : qui seront en fin de compte les payeurs de ces prix fonciers tellement exorbitants ? Ce seront les promoteurs immobiliers ou les consommateurs qui seront obligés de payer, ou bien rejettera sur le marché boursier en faisant endosser les charges aux boursicoteurs.

Il faut se méfier de la surestimation des effets économiques de Disney, car il existe beaucoup de facteurs indéterminés.

Le Parc Disneyland de Shanghai recèle de nombreux avantages exceptionnellement favorables. Des dizaines de millions, voire même des centaines de millions de visiteurs de la partie continentale chinoise fourniront une garantie à la bonne vente des billets d'entrée. Grâce aux expériences acquises dans le fonctionnement des cinq précédent Disneyland, le Parc Disney shanghaien pourra surmonter plus rapidement le problème d'‘acclimatation culturelle'. Mais, tout cela ne peut toujours pas dissiper les doutes et les interrogations venus de toute part. Le groupe américain Walt Disney a publié en fin juillet dernier le rapport sur le résultat du troisième trimestre financier qui montre que sous les effets de la crise financière internationale, les cinq parcs à thème Disney établis à travers le monde ont vu leurs profits nets baissés de 19% pour diminuer à 521 millions de dollars US, tandis que les recettes de la vente ont chuté de 9%. Certaines rumeurs venues de nulle part ont dit que le billet d'entrée au Disneyland de Shanghai coutera seulement trois cent yuans, ce qui sera le prix le plus bas dans le monde. D'autre part, il faut attendre pour pouvoir constater si le Disneyland de Shanghai pourrait répondre aux habitudes des consommateurs chinois. Dans ce cas-là, comment celui-ci doit agir afin de pouvoir réaliser des bénéfices ? C'est un sujet de discussion qui intéresse tout le monde

Des médias ont rapporté que le Disneyland de Shanghai pourrait peut-être apporter à la Chine un gâteau qui lui permettra d'accroître son PIB d'un billion. On est vraiment exalté, enthousiasmé et galvanisé en entendant cela, mais il existe trop de choses indéterminées dans tout cela et personne ne sait si cela va se passer ainsi et si notre souhait pourrait être réalisé. En janvier dernier, le Maire de la Municipalité de Shanghai Han Zheng a révélé pour la première fois que le projet Disney Shanghai et le groupe Walt Disney ont parvenu pour l'essentiel à une identité de vue de principe et au début de cette année, ce dernier et le gouvernement municipal de Shanghai ont signé un accord-cadre financier et juridique de coopération. Il est prévu dans l'accord que le groupe Walt Disney détiendra 43% des actions du Projet Disney Shanghai, alors que les 57% d'autres actions seront détenus par la joint-venture relevant du gouvernement municipal de Shanghai. Il est signifié en outre que la forme concrète de coopération entre les deux parties sera discutée plus profondément plus tard.

Des risques existent quant à la situation à découvert de l'espace futur de la prime du marché immobilier shanghaien.

Tout comme on l'a dit au-dessus, immédiatement après la publication de l'information concernant l'installation à Shanghai d'un parc Disneyland, les prix des terrains des alentours ont grimpé en flèche pour atteindre des prix exorbitants que même les promoteurs immobiliers ont indiqué directement qu'ils sont exagérés et extravagants et qu'ils sortent des bornes et dépassent complètement la juste mesure. Certains analystes ont dit que le projet Disney en question pourrait apporter au marché boursier shanghaien trois avantages : contribuer au développement des installations annexes des endroits voisins, pousser la croissance du PIB et augmenter le revenu moyen par tête d'habitant et hausse de la demande en logements. Mais il se pourrait que la réalité ne se passe pas ainsi, car il semble qu'on ne peut faire ce qu'on veut malgré sa bonne volonté en s'appuyant sur le marché boursier pour pouvoir absorber les prix fonciers tellement exagérés.

Des analystes du milieu ont indiqué qu'il se peut que la réalisation du Parc Disneyland produirait certains effets sur les prix des terrains avoisinants, mais que ces effets seraient plutôt faibles et de moindre importance. A l'heure actuelle, sous les effets de cette bonne nouvelle, les prix des logements locaux ont grimpé et se trouvent à un niveau supérieur ou bien ont déjà mis à découvert l'espace future de la prime. Parallèlement, cette idée ne produira des effets seulement sur les logements qui se trouvent dans la Zone Chuansha et elle ne pourra pas pousser à la hausse les prix des logements de l'ensemble de la ville de Shanghai.

D'autres analystes ont fait remarquer que les effets Disney ont effectivement fait flamber les prix des logements avoisinants, mais que vu sous l'angle des conditions d'habitat, le transport, les soins médicaux, l'éducation et le commerce à caractère de vie ne pourraient connaître une amélioration sensible due seulement au voisinage du Parc Disney.

En faisant le résumé de tout ce qu'on a parlé ci-dessus, il semble qu'on ne doit pas être tellement optimiste quant aux résultats économiques apportés par les effets Disney, car il existe trop de risques et trop de choses indéterminées. En France et au Japon, les parcs Disneyland sont installés loin du centre urbain et longtemps après leur réalisation, il ne s'est aucunement produit à leurs alentours une flambée de la promotion immobilière. Quant à Hong Kong, il y a déjà eu une importante hausse de prix des logements avant la réalisation de son Parc Disney, puis après l'inauguration de ce dernier, la bulle immobilière s'est dissipée et l'immobilier n'a pas connu une croissance forte et vigoureuse. Pour le Disneyland de Shanghai, pourrait-il rompre avec la routine et surgir brusquement en tant que force naissance, c'est à voir et il faut attendre le résultat.

L'enthousiasme apparu sur le marché immobilier grâce aux effets Disney a fait naître des ‘rois fonciers' et a fait flamber les prix des logements et le problème qui se pose c'est de savoir comment faire pour l'absorber. Nombreux sont les médias qui ont rapporté ces derniers temps que près d'un tiers des promoteurs immobiliers ont gagné d'énormes profits en faisant la spéculation des terrains. Des personnalités du milieu ont analysé en disant que compte tenu de la coopération sino-américaine, il faut mener des discussions plus en profondeur quant à cette dernière mises aux enchères de terres à Shanghai, alors qu'il faut encore du temps pour mettre réellement en chantier du projet en question. Il est certain que les terres de Chuansha se feront dorer au soleil et pourvu qu'au présent marché de terres à Shanghai, on ne se livre pas au jeu de ‘spéculation de terrains'. Au moment où la terre devient un outil d'investissement des promoteurs immobiliers, se peut-il qu'on rejette tout sur le marché boursier et qu'on fait supporter les conséquences aux boursicoteurs ?

Source: le Quotidien du Peuple en ligne

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