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Les prix de l'immobilier continuent à augmenter en Chine

( le Quotidien du Peuple en ligne )

02.12.2013 à 16h43

En réponse aux records atteints par les prix de l'immobilier et au mécontentement du public, les autorités locales de plus de 10 grandes villes chinoises ont mis en oeuvre de nouvelles mesures de restriction depuis le mois dernier.

Les institutions financières et les analystes s'attendent toutefois à ce que, dans les grandes villes chinoises, en particulier ceux avec une offre restreinte, les prix continuent à augmenter en 2014, défiant les récents efforts de macro-contrôle des gouvernements locaux.

Des restrictions dans un contexte de prix record

Poussés par l'urbanisation rapide, une forte demande et de la spéculation, les prix de l'immobilier dans les grandes villes chinoises ont échappé à tout contrôle ces dernières années. C'est devenu un casse-tête pour le gouvernement central et les autorités locales, de plus en plus de gens étant exclus du marché.

Parmi les autres raisons de la flambée des prix de l'immobilier, des canaux d'investissement limités, un développement urbain déséquilibré entre les différentes régions, la faiblesse de la gestion sociale et la dépendance excessive des recettes fiscales des gouvernements locaux envers les offres de terrains.

En octobre, les prix des logements ont continué à augmenter. Selon le Bureau National des Statistiques, dans 69 des 70 grandes villes de Chine, les prix de l'immobilier ont augmenté d'une année sur l'autre le mois dernier, reflétant une forte demande sous-jacente pour des logements résidentiels.

Le nombre de villes qui ont enregistré de fortes hausses de prix de plus de 10% d'une année sur l'autre a augmenté de 14 en septembre à 21 en octobre, un record à ce jour pour cette année.

Les quatre villes de premier rang -Beijing, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen- ont maintenu leur record de plus forte croissance des prix immobiliers, avec une hausse incroyable de plus de 20% d'une année sur l'autre en octobre. Leurs prix de l'immobilier ont grimpé à des niveaux record.

Comme auparavant, les autorités de ces villes ont annoncé des mesures de restriction supplémentaires, dans un effort pour maitriser la flambée des prix de l'immobilier.

À partir du mois d'octobre, les quatre villes de premier rang, et huit villes du 2e rang -Wuhan, Zhengzhou, Nanchang, Shenyang, Xiamen, Changsha, Nanjing et Hangzhou- ont dévoilé leurs nouvelles politiques de contrôle de l'immobilier.

Zhang Dawei, analyste à l'agence immobilière Centaline Property, s'attend à voir 10 autres grandes lancer de nouvelles mesures avant la fin de l'année.

Hu Zhigang, Directeur adjoint de l'Association chinoise de l'immobilier et de recherche sur le logement, a déclaré que les dernières mesures de restriction de ces villes ont recouru à des outils traditionnels comme un taux de prêt-à-valeur inférieur, des restrictions sur l'achat de logements et la fixation d'un prix plafond.

Dans leurs nouveaux efforts, ces villes ont également insisté sur l'application stricte des mesures existantes sur l'immobilier, l'augmentation des coûts de transaction pour les deuxièmes achats de logements et l'accroissement de l'offre de logements subventionnés par le gouvernement, a dit M. Hu.

Une offre insuffisante et des hausses de prix

Les analystes affirment que de nouvelles mesures de restrictions mises en œuvre par les grandes villes peuvent se traduire par un refroidissement de courte durée du marché, comme les précédentes séries de mesures de ce genre.

Mais les prix de l'immobilier dans ces villes, en particulier les mégapoles faisant face à une pénurie, sont susceptibles de continuer à augmenter en 2014 et d'aller vers de nouveaux sommets.

Dans son dernier rapport sur l'industrie, JP Morgan Chase prévoit que la situation de pénurie devrait se poursuivre dans les villes de premier rang et certaines villes de 2e rang l'année prochaine en raison de l'offre réduite de terrains au cours des années.

Pour la plupart des villes de 2e rang et de niveau inférieur, JP Morgan a déclaré que le marché continuera à voir plus de ventes de terrains que de surfaces de plancher brutes, qui devrait commencer et avoir un impact négatif sur le marché en 2014.

Par conséquent, il prévoit une croissance de 10% du prix de vente moyen des logements dans les villes de premier rang, de 5 à 10% dans les villes de 2e rang avec une meilleure dynamique entre l'offre et la demande et des prix assez plat pour celles qui ont de moins bonnes perspectives entre l'offre et la demande.

JP Morgan a déclaré qu'il était « constructif » au sujet du secteur immobilier chinois pour 2014. « Les facteurs positifs qui ont poussé les prix de l'immobilier à la hausse au cours des dernières années, comme la croissance économique et la croissance des revenus, sont restés et sont susceptibles de rester forts ».

JP Morgan a dit ne s'attendre à aucune nouvelle politique nationale en 2014 et à ce que les politiques administratives et pécuniaires restent stables l'an prochain, malgré les discussions sur une taxe foncière.

Un plan de réforme, a dévoilé le 15 novembre par le Comité Central du Parti Communiste Chinois, a déclaré que le pays allait accélérer la législation d'une taxe foncière, et construire une base de données nationale de l'immobilier.

Alors que beaucoup sont inquiets de l'impact potentiel de la taxe foncière, JP Morgan s'attend à un impact limité, et qui ne devrait pas conduire à un ralentissement substantiel sur le marché.

La Chine a commencé la mise en œuvre de la taxe foncière, à titre d'essai, à Shanghai et à Chongqing en janvier 2011.

JP Morgan a persisté à dire que la taxe foncière pourrait être mise en œuvre dans certaines villes ayant une mauvaise accessibilité à la propriété, mais ne serait pas étendue à l'échelle nationale, et que les taux devraient rester bas.

Il a énuméré les villes avec un caractère abordable médiocre, comme Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Xiamen et Haikou, qui devraient probablement faire face à des risques politiques plus élevés. Pour ces villes, la taxe foncière et les limitations de prêt-à-valeur sont les outils que les gouvernements locaux sont susceptibles d'utiliser, a ajouté JP Morgan.

CCB International Securities, société détenue par la China Construction Bank, a déclaré dans son dernier rapport que le marché immobilier chinois est susceptible de connaitre des « débuts rugissants » au premier trimestre de 2014.

Après cela, le marché devrait faiblir sous une succession de limitations sur les prix, de restrictions sur le crédit et d'un ralentissement de la croissance des ventes, a-t-il dit, ajoutant que l'avenir du secteur pourrait reposer sur mouvement d'urbanisation agressif de la Chine.

Les limitations sur l'immobilier ont tendance à être relativement plus assouplies lorsque la croissance du PIB ralentit, et plus resserrées après la reprise de la croissance économique, a dit CCB International Securities, prédisant une période de contrôles sur l'immobilier relativement laxistes dans la seconde moitié de 2014.

Le secteur de l'immobilier est devenu une force d'appui importante pour la croissance économique de la Chine.

Les analystes s'attendent à ce que les futures politiques sur l'immobilier de la Chine établissent un équilibre difficile entre la croissance ralentie de l'économie et la hausse des prix de l'immobilier.

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