Les villes natales en passe de détrôner les métropoles sur le marché de l'immobilier

La Fête du Printemps est finie et l'industrie chinoise de l'immobilier s'interroge : ne serait-ce pas dans les villes de rang inférieur, loin de l'agitation des métropoles telles que Beijing et Shanghai, que les choses se passent vraiment ? En règle générale, les vendeurs de biens immobiliers enregistrent des pics de ventes autour de la Fête du Printemps (qui cette année est tombée le 5 février). Mais un rapport de l'industrie est actuellement en train de leur faire passer des nuits blanches.

En effet, selon un rapport conjoint d'Anjuke, un fournisseur d'informations en ligne sur l'immobilier, 58 Life Services Platform, et 36Kr, une entreprise de médias scientifiques et technologiques, la majorité (près de 53%) des professionnels et travailleurs migrants préfèrent désormais acheter un logement dans des villes plus petites ou dans leur ville d'origine, loin de leur lieu de travail dans les grandes villes.

Xu Jiachun, éditeur de livres à Beijing, fait partie de ces professionnels migrants. Il a acheté son premier appartement en 2016 alors qu'il avait 29 ans et était célibataire. Et il n'est pas un cas isolé. Beaucoup de ses semblables en Chine pensent qu'il est essentiel de posséder un logement avant de se marier. Mais comme les prix de l'immobilier dans la capitale étaient au-dessus de ses moyens, Xu Jiachun a investi dans une maison à Zhuozhou, une ville de la province du Hebei située à 80 km de Beijing. C'est sa gare la plus proche, à seulement 25 minutes de train à grande vitesse. « Après tout, il me faudra peut-être des décennies pour acheter un appartement à Beijing », a-t-il déclaré.

Un point de vue qu'approuvera sans doute Wang, 27 ans, vendeur à Beijing. Ses parents et lui ont acheté un logement dans sa ville natale, Baoding, dans la province voisine du Hebei, en 2017, avant son mariage. Un an plus tard, il a acheté avec sa femme un autre appartement dans le district de Fangshan, dans la banlieue de Beijing, qu'ils ont loué 2 000 yuans (296 dollars) par mois, soit à peine 10% de leurs dépenses mensuelles pour le remboursement du prêt immobilier, le remboursement du prêt auto et celui de leur logement loué.

M. Wang a dit qu'il rêvait de posséder un logement en centre-ville de Beijing dans l'avenir, espérant que les revenus de son couple augmentera, avec des salaires plus élevés et des prix de l'immobilier plus bas. « Sinon, au moins, nous avons une garantie à la maison. Notre logement actuel se trouve à proximité d'un hôpital et d'une école. Mes parents peuvent quitter leur village pour vivre ici ».

Les acheteurs de logements tels que Xu et Wang appartiennent à un groupe démographique urbain qui décide d'acheter leur logement dans leur ville natale ou dans d'autres villes plus petites des environs, dont 62% sont nés après 1990. D'après le rapport conjoint, ils ont une demande croissante de logements quand ils se marient et commencent ou construisent leur carrière.

« Il est courant pour les jeunes générations de chercher à s'implanter », a déclaré Li Daxiao, économiste en chef chez Yingda Securities, basée à Shenzhen. « La hausse des prix des logements au cours des années précédentes continue de les inquiéter car ils pourraient ne pas être en mesure de se payer un appartement de toute leur vie s'ils n'agissent pas maintenant ».

Environ 53% des jeunes acheteurs de logements interrogés avant la Fête du Printemps dans le cadre de l'enquête conjointe ont annoncé leur intention de retourner dans leur ville d'origine pour leurs vacances annuelles (et se renseigner sur les biens immobiliers locaux) ; 24% ont déclaré qu'ils achèteraient un logement car ils sont sur le point de se marier ; et près de 16% ont dit qu'ils investiraient dans un nouveau logement pour offrir une vie meilleure à leurs parents âgés.

En 2018, près de 59% des jeunes acheteurs avaient l'intention d'acheter un logement dans leur ville natale ou dans des villes plus petites. La baisse de 2018 semble suggérer que moins de professionnels migrants habitant dans une métropole cherchent désormais à y acheter un bien local. Cette baisse résulte des politiques préférentielles étendues aux professionnels talentueux des métropoles. Comme l'a souligné le rapport, la Chine favorise également la location de logements et des mécanismes à long terme pour le développement stable et sain de l'immobilier.

Depuis que le pays a souligné le principe selon lequel « un logement est fait pour être habité, et non pour spéculer », et imposé des restrictions à l'achat, aux prix, aux prêts au logement et aux ventes de biens résidentiels, le marché surchauffé s'est refroidi. Ainsi, peu de travailleurs migrants font des investissements spéculatifs dans les logements de leurs villes d'origine, a déclaré Zhang Bo, analyste en chef au 58 Anjuke Institute.

Selon Li Daxiao de Yingda Securities, la forte demande des acheteurs de logements pendant la Fête du Printemps pourrait s'avérer être un phénomène à court terme. Elle pourrait donc ne pas renverser la tendance au refroidissement actuel, en particulier dans les villes de troisième et quatrième rang, où l'offre de terrains est adéquate et la population moins dense. « Mais le moment est propice pour les promoteurs immobiliers souhaitant promouvoir leurs ventes ». La demande en logements dans les villes de premier rang est toujours saine malgré le durcissement de la réglementation, a-t-il ajouté.

Ainsi, la tendance des jeunes professionnels migrants achetant un logement dans leur ville natale se poursuivra, a déclaré Liu Bo, analyste chez Roland Berger. Les villes des régions centrales, ou les villes de premier rang relativement nouvelles, telles que Wuhan, Chongqing et Nanjing, accueilleront davantage de rapatriés, en raison de leur compétitivité économique croissante s'appuyant sur l'innovation et de nouvelles opportunités d'emploi. Les prix des logements dans ces régions vont probablement augmenter, a-t-il affirmé. Après une hausse impressionnante des prix depuis 2017 en raison de vastes projets de rénovation des bidonvilles, les villes de niveau inférieur risquent de connaître un ralentissement cette année. Dans les villes de premier rang, où le marché immobilier est soumis à une réglementation très stricte imposée depuis un an, les prix des logements sont davantage influencés par la politique et resteront dans une large mesure stables, a-t-il affirmé.